处理婚姻案件中的房产问题应注意的两个关键问题

1、首先应当对个人财产、夫妻共同财产的范围认定清楚
　　这是正确处理婚姻案件财产问题的关键所在，也是难点问题。笔者认为，认定是个人财产还是夫妻共同财产，要看该财产与婚姻的关联程度，如果该项财产与婚姻关联甚少或没有关联，则应当认定为个人财产。如：（1）婚前一方签订购房合同，交付了首付款，婚后由一方或双方偿还贷款。根据上述原则，该房屋系一方婚前购买，贷款的手续也系其一人所贷，属其个人债务，该房屋与购买方的婚姻没有关系，换句话说，即使没有之后的婚姻，该房产仍是购买者自己的财产，债务仍是其自己的债务。所以，不论在婚后是自己还贷还是共同还贷都不影响房产的所有权。（2）购房行为发生在婚前，房屋产权证下发的时间是在婚后。根据上述原则，房屋产权证的颁发，不以婚姻为条件，所以，在认定是否夫妻共同财产时，不应以房屋产权证的颁发时间来确定。（3）婚后一方用个人财产购买的房产。因为该项财产不涉及婚姻另一方的利益，故应认定为购买者个人财产。这一问题的难点在于对此承担举证责任的是购买者。此房产产生于婚后，依据婚姻法的规定，原则上被认定成夫妻共同财产，购买者若主张属于个人财产，就要承担举证责任，如果举不出相应证据，则该项财产会被认定为夫妻共同财产。
　　2、房屋增值与贬值的现象不应成为认定个人财产或夫妻共同财产的参考条件
　　近几年来，由于房地产市场十分繁荣，房屋增值幅度很大，因此，很多离婚案件当事人对如此巨大的财产提出了各种各样的要求，有的法官也会因为在婚姻关系存续期间房产的巨大增值而在认定财产时摇摆不定。笔者认为，房屋价值的变化，不应影响对房屋产权的归属的认定。有的法官受此影响，把一方婚前购买，婚后双方共同还贷的房屋认定成夫妻共同财产，增值部分予以分割。笔者认为，这样处理方式是不正确的。换个角度考虑，如果男方首付20万元，借款50万元是在婚后夫妻共同偿还，离婚时房屋价值为100万元，有的法官将此房屋认定成夫妻共同财产，处理时先将男方的20万元给付男方，剩余的80万元每人一半；但如果房屋贬值了怎么处理？如果房屋在离婚时的价值为10万元（这样说并不为过，美国已经出现1美元别墅），在这种情况下，应当采用同一的标准，该财产同样应被认定为夫妻共同财产，男方的首付20万元是要首先被要求给付的，而这时，抛开夫妻共同还的50万元不说，女方不仅得不到房子，还得承担给付男方10万元的债务，而恐怕到这时没有哪一个法官会这样判。面对增值和贬值，采用不同的处理原则和方法去对待，这本身就是不符合逻辑的，这种方法肯定是错误的。原因就在于，在认定财产性质时产生了错误。婚后所偿还的贷款，本身不属于夫妻共同债务，而是婚前一方个人债务，房产也属于一方婚前个人财产，如果坚持这一原则，前面的问题就会迎刃而解。不管是增值还是贬值，不管幅度有多大，物权并未发生变化，增值和贬值部分也当然依附于物权，另一方为产权人偿还的个人债务，产权人在离婚时应当给予补偿。